Рынок недвижимости в Израиле: цены на покупку новостроек и вторичного жилья

Бесспорно, купить квартиру в Израиле – выгодно. Спрос на жилье очень высок. Если обратиться к статистике, то за последние 10 лет стоимость жилья поднялась на 85%. Покупка недвижимости в Израиле – процедура, имеющая множество нюансов. Прежде чем решиться на такой важный шаг в своей жизни, необходимо взвесить все „за“ и „против“.

Особенности недвижимости Израиля: на что нужно обратить внимание?

Недвижимость Израиля имеет несколько особенностей, на которые необходимо обратить внимание, прежде чем решиться на покупку.

Израиль – страна, которая поддерживает культ семьи, поэтому практически все апартаменты имеют несколько комнат, а метраж, в основном, начинается с отметки 80 м². Редко когда удаётся найти предложение об аренде или продаже однокомнатной квартиры-студии.

Некоторые наивно предполагают, что право собственности на какой-либо вид израильской недвижимости даёт право на получение вида на жительство. Это неправда. Приобретая квартиру или другую недвижимость, не получится стать гражданином Израиля.

Большой поток репатриантов, решивших вернуться на родину, страна встречает с распростертыми объятиями, предоставляя всевозможные скидки и пособия. То же касается приобретения жилья. В некоторых случаях государство предоставляет бесплатное жилье для новых репатриантов, но срок ожидания в этом случае очень большой, и ждать приходится 10 лет и более.

Почти всегда процесс купли-продажи жилья проходит в присутствии адвокатов обеих сторон. Это стало обязательным условием проведения подобных сделок. Зато услуги риелтора совсем необязательны, ими, в основном, пользуются те, кто плохо владеют ивритом.

Если жилье приобретается не для целей проживания в нем, а для сдачи в аренду, нужно знать о недавних нововведениях – теперь прибыль от аренды облагается налогом. Это немного снизило ажиотаж со стороны иностранных покупателей, но не радикально. Налоговая ставка зависит от размера получаемой прибыли и достигает 31%. Если прибыль находится в районе 2750$, есть шанс снизить ставку подоходного налога, при размере до 1378$ прибыль не облагается налогами (здесь приведены значения нетто). Можно выплачивать налог прибыли-брутто, ставка которого 10%. За каждую последующую квартиру (более 2) налог на прибыль возрастает: для третьей он составит около 33 000$, для четвёртой – 60 500$, для пятой – 102 000$.

С 2019 года все покупатели должны строго отчитаться, откуда у них появились деньги на покупку недвижимости. Если недвижимость перешла в руки собственника по наследству, также нужно предоставить подтверждение.

Все нововведения сократили общее количество сделок по купле-продаже недвижимости в Израиле, что в свою очередь спровоцировало сегодня снижение стоимости цен на вторичное и первичное жилье. Однако, нельзя сказать, что в скором времени не будет подъёма цен на жилье. Израиль – страна относительно небольшая, земля, пригодная под застройку, со временем закончится. Поэтому инвестиция в израильскую недвижимость, несмотря на сегодняшнюю ситуацию, является очень выгодной.

Рынок недвижимости в Израиле в 2022 году

Квартиру или дом в Израиле может купить каждый человек, располагающий достаточным финансами. Нет такого правила, что она становится доступной только лицам, имеющим гражданство страны.

Цена на недвижимость в Израиле довольно высокая, этот факт нельзя отрицать. Особенно высоко придётся заплатить иностранным гражданам без еврейского гражданства – они никаким образом не смогут получить льготы на налоги, предназначенные для еврейского народа. Для состоятельных людей этот факт совсем не является преградой, поэтому крупные инвесторы охотно приобретают апартаменты и дома для проживания и сдачи в аренду.

Высокий уровень жизни в Израиле, а также бесконечно прибывающие новые репатрианты, которым страна практически дарит отличный старт на родине, являются главным поводом высокого спроса на жилье. Поэтому в государстве постоянно строятся новые многоэтажные дома и другие типы новостроек.

Стоит отметить, что в крупных курортных городах Израиля сильно развит рынок краткосрочной аренды жилья. В малых городках, не пользующихся большой популярностью у туристов, можно довольно дёшево приобрести жилье в собственность.

Чтобы ознакомиться с предложениями от застройщиков и продавцов вторичного жилья, можно зайти на несколько интернет-ресурсов, где они размещают свои объявления.

Одним из самых популярных сайтов у русскоговорящих продавцов и покупателей является yad2rus.co.il. Здесь можно не только узнать, почем квартиры, но и приобрести автомобиль, ознакомиться с другими интересными предложениями купли-продажи, найти работу. Сайт doska.orbita.co.il практически не отличается от предыдущего. Также ознакомиться с выгодным предложениями продавцов и застройщиков и новвоведениями рынка недвижимости Израиля можно на странице israhouse.ru. Ещё можно оценить предложения на следующих сайтах:

• m.winwin.co.il;
• m.homeless.co.il;
• www.landtax.co.il;

Вышеприведенные сайты показывают объявления о квартирах, выставленных на продажу, на иврите. Чтобы примерно представлять себе цену в рублях, можно воспользоваться онлайн-калькулятором.

Не следует искать жилище на местных русских страницах – они отображают только небольшое количество предложений. Чтобы иметь более широкий выбор, необходимо обращаться к еврейским сайтам и просто переводить содержание объявлений. В случае, не достаточного уровня иврита можно воспользоваться функцией переводчика браузера. Переведённый текст может быть немного корявым, но тем не менее читабельным и понятным.

Цены на покупку квартиры в Израиле по городам

Стоимость квартиры в некоторой степени зависит от города, в котором она находится, а также от городского района. Например, по такому принципу цены на недвижимость сильно разнятся в Хайфе. Новую квартиру здесь можно приобрести за 400-500 тыс. долларов, в то же время новое жилье на юге города в отдаленном от центра квартале обойдется всего в 180-190 тыс. долларов. Цены на жилье вторичного пользования также разнятся в зависимости от городского района. Исследуя предложения от собственников, размещённые в интернете, можно увидеть большую разницу. 4-комнатная квартира в 5 мин ходьбы от центра Хорева – 385 500$, а жилье примерно с теми же условиями в районе Кирьят Элиэзер – 234 000$. Считается, что  по сравнению с другими приморскими городами Израиля, Хайфа предоставляет недорогие квартиры.

Самые дорогие апартаменты Израиля находятся, конечно, в столице – Иерусалиме. Желающие постоянно находиться как можно ближе к еврейским святыням должны быть готовы выдать кругленькую сумму. Если сравнивать расценки на трехкомнатные квартиры, то в центре города они варьируются от 500 тыс. долларов и выше, в спальных районах – от 250 тыс. долларов.

Тель-Авив считается деловой столицей Израиля. Практически все самое дорогое жилье государства сконцентрировано в этом городе. Купить квартиру в Тель-Авиве не представляется возможным для человека среднего класса. Стоимость 1 м² жилища, окна которого не выходят на море, составляет от 10 до 20 тыс. долларов. Стоимость 1 м² апартаментов с живописным видом из окна – в 2 раза выше. В мировом рейтинге с самой дорогой стоимостью недвижимости Израиль, а точнее, Тель-Авив находится на 16 месте. Приобретение недвижимости в этом городе станет отличной прибыльной инвестицией: собственники зарабатывают хорошие деньги на кратковременной и долговременной аренде. Те, у кого нет стартового капитала на покупку жилья в Тель-Авиве, могут рассмотреть другие варианты. Например, в прилегающих к нему городах цены на недвижимость снижены примерно в 2 раза. К таким городам можно отнести (в скобках указано примерное расстояние до Тель-Авива на автомобиле):

• Холон (8,6 км);
• Гиватаим (4,3 км);
• Рамат-Ган (4,5 км);
• Петах-Тиква (10 км).

Примерные цены жилья в пригородах Тель-Авива приведены в таблице.

Количество комнат	Стоимость, тыс. $
2	250-300
3	300-350
4-5	400-600

В других приморских городах Израиля (за исключением Тель-Авива) ценовая политика изменяется в зависимости от конкретного месторасположения апартаментов: наибольшая их стоимость отмечается в прибрежной зоне, во „внутренней зоне“ города цены снижаются. К таким городам относят:

• Ашкелон;
• Ашдод;
• Эйлат;
• Нетанию;
• Бат-Ям;
• Ришон-ле-Цион;
• Нагарию.

При тщательном поиске в этих городах можно найти недорогую недвижимость от 130 000 $ за небольшую „двушку“ (40 м²).

Отдельно можно выделить город Герцлия-Питуах – один из самых богатых во всем Израиле. Славится отдельным сектором, в котором проживают иностранные и израильские богачи. Этот сектор можно сравнить с московской „Рублевкой“.

В Герцлии-Питуах недвижимость представлена, в основном, дорогими эксклюзивными виллами, но можно подыскать жилье в элитной новостройке или старом, но хорошо сохранившимся доме на востоке города. Квартира в элитной новостройке с видом на море с метражом 200 м² обойдется в 4-8 млн. долларов, студия (33 м²) – в 500 000 $. Здесь, как и в Тель-Авиве развит рынок кратковременной аренды со ставкой на туристов, купить вторичное жилье в городе тяжело.

Самые дешёвые варианты жилья в Израиле нужно искать на южной и северной периферии. На юге наиболее демократичны цены в Араде, Димоне, Офакиме, в северной части страны – Кирьят-Шмоне, Цфате. За трехкомнатную квартиру, предлагаемую собственником, можно дать 138-165 тыс. долларов, за двухкомнатную – 125-130 тыс. долларов. Разумеется, жилье этих городов располагается вдали от наиболее значимых памятников и достопримечательностей, морей. Однако, учитывая небольшие размеры еврейского государства, все эти места находятся не так уж далеко.

Приобретение первичного жилья в Израиле

Процесс купли-продажи квартиры в израильской новостройке после того, как покупатель определился с выбором, начинается с оформлением предварительного договора. Эта бумага даёт уверенность обеим сторонам (и застройщику, и покупателю), что сделка пройдёт по обговоренным заранее условиям.

Вторым шагом на пути к приобретению нового жилища станет оплата первого взноса. Для этого на счёт застройщика покупатель перечисляет 1-5% от полной стоимости объекта. Затем снова необходимо вернуться к договору, согласовать все детали и нюансы и составить окончательный вариант документа. Подписать бумагу нужно до истечения срока 30 суток после заверения заявки официальным лицом.

Следующий взнос составит 10-15% от всей стоимости апартаментов. Оплату остальных взносов необходимо согласовать с застройщиком и вместе разработать схему выплат. Оставшаяся после первых двух взносов сумма должна быть поделена на кварталы. В случае, если будущий собственник желает иметь в договоре зафиксированный размер метража жилища, ему придётся оплатить не менее 80% всей его стоимости в течение первых 2 мес. с момента официального подписания контракта. С одной стороны, это правило вызовет неудобства в связи с быстрой оплатой, но с другой позволит приобрести жилье с желаемыми размерами. Дело в том, что в Израиле, отклонение от договора в размере не более 2% не считается основанием для судебного разбирательства. Таким образом, застройщик может предоставить квартиру метражом 49 м² вместо указанных в контракте 50 м², а платить все равно придётся за 50 квадратов. При покупке квартиры в престижном районе крупного города, где 1 м² площади может стоить 20 000$ и больше, это может понести большие денежные растраты.

Окончательным этапом покупки квартиры в новом доме является оплата налога на приобретение жилья. Его необходимо оплатить в течение 50 суток с момента подписания заявки. Также по новым правилам, введённым с января 2019 года, нужно отчитаться перед Налоговым управлением Израиля о источниках затраченных на куплю жилья средств. Если в течение полугода не предоставить управлению пакета подтверждающих документов, грозит высокий штраф. Подать бумаги можно через интернет, зайдя на официальный сайт Налогового управления Израиля.

Статус собственника квартиры застройщик оформляет самостоятельно, но ожидать официального подтверждения можно в течение нескольких лет. В период ожидания при необходимости можно использовать договор купли-продажи в качестве основного документа.

Приобретение в собственность вторичного жилья в Израиле

Вторичное жилье обойдётся покупателю намного дешевле первичного. Также преимуществом покупки такой квартиры является быстрое оформление права собственности на нее. Но в случае вторичного жилья имеются свои подводные камни. Навряд ли продавец расскажет потенциальному покупателю о всех недостатках квартиры и проблемах, связанных с ней: банковских долгах, арестах или ордере на снос. Поэтому может понадобиться человек, который проверит квартиру и сообщит, стоит ли ее покупать – адвокат. Чтобы не возникло языкового барьера и все было понято правильно, рекомендуется найти русскоязычного адвоката.

Как только подходящее предложение будет найдено, нужно составить с собственником жилья предварительный договор купли-продажи и отдать его на рассмотрение адвокату. После проверки условий контракта и самого жилья адвокатом можно составить официальную версию контракта. Если все условия документа устраивают обе стороны, бумагу подписывают. Покупатель оплачивает стоимость апартаментов, затем проходит госрегистрацию и получает право на собственность.

Жилье в ипотеку

Далеко не каждый сможет купить в Израиле желаемую квартиру сразу, зачастую приходится брать кредит в банке. Самый выгодный процент даёт льготная услуга под названием машканта. Эта госсуда, позволяющая сэкономить на ежемесячных выплатах, выдаётся банком Израиля. Машканта популярна у новых еврейских репатриантов и коренного населения. Ссуду выдают на приобретение первичного жилья, ее размер составит не более 60% от всей стоимости. Годовой процент – 4%. Взносы по кредиту нужно выплачивать каждый месяц. Те, кому отказали в этом виде услуг, могут воспользоваться государственной ипотекой.

Госипотека выдаётся практически каждому желающему (и коренному населению, и репатриантам, и иностранным покупателям). Кроме того, за взятые в ипотеку деньги можно купить любое жилье (новое, вторичное). Однако, существует единственный, но очень весомый минус госипотеки – выдача кредита на приобретение жилья в не очень благополучных районах страны с низким уровнем развития инфраструктуры и невысоким уровнем жизни в общем.

Еще один выход из положения – взять кредит в коммерческом банке Израиля, условия которого не регулируются государством. В этом случае нужно быть предельно внимательным, возможно, понадобится помощь хорошего адвоката для анализа предлагаемых условий

Налоги при покупке жилья

На покупке жилья расходы нового собственника не заканчиваются. Значительную их часть составляет оплата обязательных налогов. Самый первый и, пожалуй, самый большой носит название маш рехиша – налог, оплачиваемый непосредственно при покупке жилья. Если пренебречь правилами и пытаться уклониться от его оплаты, то регистрация и жилья и признание прав на собственность будут невозможны.

Мас рехиша предполагает оплату, величина которой напрямую зависит от стоимости квартиры и количества жилья в собственности в общем. Чем выше эти показатели, тем выше сумма мас рехиша. В таблице приведены стандартные значения налога при приобретении первой квартиры.

Ступень (стоимость жилья), тыс. $	Налоговая ставка, %
До 427
От 427 до 506	3,5
От 506 до 1 305	5
От 1 305 до 4 350	8
От 4 350	10

В случае приобретения в собственность второго жилья налогообложение мас рехиша предполагает только 2 ступени: при стоимости квартиры ниже порога 1 350 000$ ставка составит 8%, выше порога – 10%.

Прибывшие на территорию Израиля новые репатрианты могут воспользоваться специальными льготами, которые подразумевают снижение процентной ставки мас рехиша. В данном случае порог составляет 462 565$. Если квартира стоит меньше этого значения, то репатриант платит 0,5%, если больше – 5%. При этом квартира стоимостью до 427 000$ не облагается налогом. Льгота действует только на приобретение первого жилья. Кроме репатриантов в группу людей, имеющих льготы, входят:

• инвалиды;
• жертвы террора;
• родственники погибших солдатов (для дальнейшего пользования квартирой).

Инвалиды могут воспользоваться своим статусом всего дважды. Вне зависимости от стоимости жилья налог при покупке составит 0,5%.

Льготы на налог распространяются только для граждан Израиля, поэтому иностранные инвесторы ими воспользоваться не могут.

Другие налоги

Существуют ещё несколько разновидностей налогов, которые необходимо оплачивать после взятия недвижимости в собственность.

Арнона – муниципальный налог, его оплачивает каждый собственник недвижимости. Деньги идут на финансирование муниципалитета и, соответственно, на благоустройство города. Налоговая ставка зависит от месторасположения города. По статистике, городом с самым высоким значением арноны считается Иерусалим. Арнону платят ежегодно, причём сумму делят на части и выплачивают 1 раз в 2 месяца. Если собственнику позволяют средства, можно оплатить арнону 1 раз в год, ее сумма будет меньше.

Также следует рассмотреть некоторые налоги, которые оплачиваются продавцом недвижимости.

Первый из них – мас шевах – налог на прибыль. Его взимают при перепродаже квартиры. Величина рассчитывается путем разницы между первоначальной стоимостью и новой ценой при продаже. Ставка зависит от даты оценки жилья, конкретные значения сведены в таблицу.

Дата оценки	Ставка, % от разницы цен
До 7.11.2001	50
До 31.12.011	20
После 31.12.2011	25

Есть ещё один налог – этель ашбаха, который берут только в случае перепланировки и ремонта жилища, способствующие повышению стоимости. Его размер составит половину величины, на которую поднялась стоимость. Обычно этот налог оплачивают и покупатель, и продавец, разделяя сумму пополам.

Дополнительные расходы

Каждый решившийся на приобретение жилья в Израиле старается как можно более точно рассчитать и запланировать расходы. Кроме затрат на покупку и уплаты налогов, могут возникнуть следующие дополнительные расходы:

• оплата услуг адвокатов – около 1,5% от цены апартаментов (плюс НДС с 15,5% от вознаграждения адвоката);
• проверка того, что продавец действительно является собственником апартаментов – в среднем, 30$;
• заявление на регистрацию жилища – 70$;

В случае приобретения вторичного жилья без маклера навряд ли получится сделать удачную покупку, поэтому придётся ему заплатить за работу около 2% цены жилья.

Заключение

Учёт всех расходов поможет точно определить, есть ли достаточное количество средств на покупку жилья в Израиле и дальнейшее его содержание. Несмотря на периодические колебания цен на недвижимость в стране, они никогда не упадут до критического уровня, зато будут из года в год повышаться. Например, в Тель-Авиве уже практически не ведутся застроечные работы, так как просто места в городе нет. Если успеть приобрести жилье на выгодных условиях, можно всю жизнь получать с него приличный доход.