Приобретение недвижимости в Италии

Покупка недвижимости на престижном итальянском побережье – мечта многих россиян. Такое приобретение сулит владельцу немало приятных бонусов. Однако существуют и минусы, о которых нужно знать, прежде чем решиться на этот дорогостоящий шаг, и купить квартиру в Италии.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Италии

Итальянское законодательство не предусматривает разницы в порядке приобретения недвижимости гражданами страны и иностранцами. Это значит, что любое физическое лицо, независимо от гражданской принадлежности может приобрести в собственность:

• Квартиру;
• Дом;
• Земельный участок.

Для совершения сделки гражданину России или представителю другой страны постсоветского пространства не нужно открывать фирму, как этого требуют некоторые другие европейские страны. Главное, соблюсти предусмотренную законом процедуру и грамотно оформить документы.

Чтобы оценить достоинства и недостатки приобретения недвижимости в Италии, прежде всего, покупатель должен определиться с целью, ради которой он планирует осуществить эту сделку.

1. Долгосрочные инвестиции. К плюсам можно отнести тот факт, что квадратные метры итальянской недвижимости отличаются устойчивой тенденцией к росту стоимости. Даже кризис, поразивший большинство европейских стран, не сумел понизить цену на них более, чем на 10%. Рынок итальянской недвижимости не раздут искусственно, поэтому сохраняет и приумножает свою ценность. Минусом является низкая ликвидность жилых объектов. Покупатель может годами подбирать подходящее жилье и также долго его продавать.
2. Сдача недвижимости в аренду. Плюсом можно считать гарантированное получение дохода, поскольку Италия ежегодно принимает на своей территории миллионы туристов со всего света. Кроме того, сдавать в аренду жилье несложно. Любой агент по недвижимости с удовольствием возьмет на себя ответственность обслуживанию объекта и оплате счетов за оговоренное вознаграждение. Минусом, в данном случае, будет низкий уровень дохода, который в год не превысит 5% от произведенных вложений. Еще одним недостатком может стать невозможность выселения долгосрочных арендаторов, поскольку закон страны защищает их интересы.
3. Собственный отдых. Недвижимость в Италии позволяет проводить длительный отпуск в этой солнечной стране, экономя расходы на проживание. Но если владельцу надоест приезжать из года в год в одно и то же место, и он захочет перемен, дорогостоящее содержание пустой квартиры или дома станет существенным минусом.
4. Постоянное проживание. Несомненно, наличие собственного жилья в стране, где россиянин планирует жить и работать, относится к плюсам.
5. ВНЖ. Многие ошибочно считают, что приобретение квадратных метров автоматически подарит собственнику вид на жительство с последующей возможностью вступления в гражданство. Это не так. При наличии недвижимости россиянин может рассчитывать лишь на беспрепятственное получение шенгенской визы, позволяющей находиться в Италии 6 месяцев в году.

Как найти недорогую недвижимость в Италии для проживания

Италия славится роскошными виллами и старинными замками на средиземноморском побережье. Многие инвесторы из России приобретают достаточно дорогие объекты для постоянного проживания или временных наездов. Однако, не стоит думать, что покупка недвижимости в Италии по карману лишь очень состоятельным людям.

Рынок недвижимости в этой стране отличается большим разнообразием. При определенных усилиях любому россиянину, белорусу или украинцу можно найти и купить квартиру, сравнимую по цене с недвижимостью на родине. Главное, знать, на какой из регионов следует обратить внимание.

В поисках недорогих объектов не стоит отправляться на север страны. Самая дешевая недвижимость располагается в ее южной части. Именно они менее развиты индустриально и экономически, поэтому не могут похвастаться высокими ценами. На юге вполне реально приобрести небольшую квартиру в пределах 10 тысяч евро, а сельский домик обойдется в 20-30 тысяч европейских рублей.

Особенностью итальянского рынка является устойчивое и бесконфликтное соседство роскошных зданий и недорогого жилья. Наиболее отчетливо она проявляется на острове Сицилия. Здесь расположено наибольшее количество недорогих объектов, представляющих интерес для покупателей со средним достатком.

Чуть дороже, но на уровне доступности, можно найти подходящий объект и в южном районе Калабрия. На цены этого региона оказывает влияние:

• Удаленность от модных респектабельных курортов;
• Невысокая экономическая развитость.

За относительно небольшие деньги здесь можно купить дом с хорошим земельным участком. И находиться он будет всего в нескольких километрах от морского побережья, в краю вечнозеленых оливковых рощ и пышных виноградников.

Если же покупателю больше по вкусу горнолыжные курорты, его удовлетворит покупка квартиры в приальпийских районах, недалеко от Швейцарии. Правда, находиться такая недвижимость будет не вблизи фешенебельных мест зимнего отдыха с дорогими ресторанами и клубами, а в живописной северной деревеньке. Но, приобретая дешевый домик на севере, следует быть готовым потратиться на его ремонт и благоустройство по собственному вкусу.

Необходимые документы при покупке недвижимости в Италии

Процедура продажи и покупки недвижимости четко регламентирована итальянскими законами. Она предусматривает несколько этапов, каждый из которых сопровождается оформлением определенных документов. После того, как выбор сделан, покупателю предстоит:

1. Получить идентификационный налоговый номер. Сделать это можно в территориальном отделении налоговой службы того города, в котором находится приобретаемое жилье. Для получения номера достаточно иметь при себе паспорт.
2. Открыть в банке личный расчетный счет. Для этой цели можно обратиться в любой офис любого банка.
3. Оформить предложение о приобретении недвижимости. Этот документ составляется в письменной форме и подразумевает уплату взноса в размере 1% от стоимости объекта или согласованной сторонами фиксированной суммы, подтверждающими серьезность намерений покупателя.
4. Подписать предварительный вариант договора о покупке. Этот документ содержит подробные сведения о сторонах, а также описание и технические характеристики объекта сделки. Нередко на этом этапе выясняется, что жилье находится в залоге у банка в рамках ипотечного договора. Бояться этого не стоит, но следует учесть, что при совершении сделки должен присутствовать уполномоченный банковский работник. При подписании договора покупатель вносит залог в размере 10% от стоимости. При отказе от сделки он теряет эти деньги, если же передумает расставаться со своим недвижимым имуществом продавец, он обязан вернуть полученный залог, но уже в двойном размере.
5. Оформить окончательный вариант договора. Заверение согласия сторон на сделку производится в присутствии нотариуса. В это же время производится окончательный расчет, а также уплачиваются все предусмотренные законом налоги и сборы. Право собственности на жилье переходит к новым владельцам в момент подписания документа. На основании него нужно переоформить на них счета на воду, электроэнергию, газ, вывоз мусора.
6. Зарегистрировать договор. Регистрация производится в Департаменте кадастрового реестра и занимает примерно месяц. После юридического оформления покупатели могут получить выписку, в которой будут указаны уже как собственники недвижимости.

Способы заключения сделки

Сделка по покупке недвижимости может быть совершена двумя способами:

• При личном участии покупателя;
• Через посредников, действующих в рамках доверенности.

Чаще всего, расчет за выбранный недвижимый объект производится с помощью банковских чеков. Это значит, что на счету у покупателя должна находиться достаточная для проведения сделки сумма.

Однако, не стоит отказываться от мечты стать владельцем квартиры в Италии и в том случае, если денег не хватает. В европейских странах развит инструмент ипотечного кредитования. Ипотеку можно взять под небольшой, по российским меркам, процент. Правда, такой способ покупки подразумевает соблюдение дополнительных условий.

Покупателю предстоит доказать свою кредитоспособность и дождаться одобрения банка. Период ожидания может длиться от нескольких недель до 2-х месяцев. Обращаясь за кредитом, следует помнить, что иностранцы не могут рассчитывать на получение суммы, превышающей 60% стоимости жилья. Соответственно, покупатель должен иметь в наличии средства, способные покрыть не только 40% цены объекта, но и все сопутствующие сделке расходы.

Сколько стоят квартиры в Италии

Цены на итальянском рынке недвижимости могут существенно разниться. В разных регионах страны жилье одного уровня может стоить и 10 тысяч евро, и сотни тысяч в рублях Евросоюза. Политика ценообразования учитывает следующие факторы:

1. Регион. Самую низкую стоимость могут предложить южные районы, например Калабрия И Сицилия. Цена за квадратный метр здесь держится на уровне от 1 до 2,5 тысяч евро. Чем ближе к северу, тем цены выше. В Лацио квартира обойдется в 3 тысячи евро за квадрат, а в Лигурии, Ломбардии, Тоскане продавцы могут запросить и до 15 тысяч евро за метр площади.
2. Тип жилья. Объекты на вторичном рынке дешевле новостроек.
3. Расположение. Чем дальше квартира расположена от исторических достопримечательностей, модных морских курортов или фешенебельных озер, тем меньше денег попросят с покупателя.

Категория жилья	Средняя стоимость квартиры, евро	Средняя стоимость метра квадратного, евро
Жилье эконом класса по цене до 50 тысяч	33 000	700
Жилье класса люкс от 500 тысяч	1 500 000	6 500

Сколько стоят дома в Италии

Стоимость домов также зависит от нескольких основных факторов:

• региона нахождения;
• близости к морским или горнолыжным курортам;
• Площади постройки и земельного участка;
• Класса жилья.

Конечно, фешенебельные виллы с бассейнами, построенные на побережье, не могут сравниться с сельскими домиками. Стоимость домов может варьироваться от нескольких десятков тысяч евро до миллионов и даже миллиардов европейских рублей. Рынок изобилует предложениями и ограничивается только финансовыми возможностями покупателя.

Класс жилья	Средняя стоимость дома, евро	Средняя стоимость квадратного метра, евро
Эконом класс до 100 тысяч	55 000	600
Элитные виллы от 700 тысяч	2 500 000	4 700

Налог на недвижимость в Италии для россиян

В 2022 году размер налогов, которые следует платить россиянам при покупке жилья в Италии, не изменился. Он зависит от нескольких основных показателей:

• Типа жилья;
• Налогового статуса иностранца;
• Количества жилья, находящегося в собственности покупателя.

Нерезидентам при совершении сделки следует уплатить разные суммы и виды налогов в зависимости от ее условий.

Вид налога	Покупка у юрлица	Покупка у физлица
Реестровый (Registro)	200 евро	9%
Кадастровый (Catastale)	200 евро	50 евро
Ипотечный (Ipotecaria)	200 евро	50 евро
НДС (IVA)	10% для жилья эконом класса; 22% для жилья класса премиум или люкс	Нет

Закон предусматривает для покупателей иностранцев более высокие ставки налогов, чем для граждан Италии, однако нерезиденты имеют возможность использовать при покупке определенные налоговые льготы. Получить послабление можно при соблюдении следующих условий:

1. Объект недвижимости не должен носить статус элитного жилья, то есть официально относиться к классу люкс;
2. Приобретаемая квартиры или дом должны являться для иностранца единственным жильем на территории Италии, то есть подпадать под классификацию «первый дом»;
3. Нерезидент должен оформить регистрацию по адресу приобретенного жилья в течение 1,5 лет от даты сделки, для чего следует получить ВНЖ.

Если иностранный покупатель воспользуется льготой, но не оформит вид на жительство в оговоренный законом срок, ему предстоит внести в итальянскую казну сумму сэкономленных налогов, и уплатить штраф, который будет равняться 30% от ее размера.

Также при покупке недвижимости следует знать, что, приобретая квартиру у собственника на вторичном рынке, нужно исчислять 9% НДС не с рыночной стоимости объекта, а с его кадастровой оценки, которая может быть существенно ниже. Например, продавец может просить за виллу 3 млн. евро, в то время, как кадастровая ее стоимость составит всего 600 тысяч евро. В этом случае и НДС будет гораздо меньше.

А вот при покупке новостройки налог предстоит заплатить от рыночной цены по установленной ставке в полном объеме.

Другие расходы на содержание недвижимости

Планируя становиться владельцем недвижимости в центре Европы, следует помнить о том, что такое приобретение потребует немалых средств и на текущее содержание.

1. Ежегодно объекты недвижимости облагаются налогом в размере 0,4-0,7 % от их кадастровой оценки. Расчет производится индивидуально с учетом ставок, принятых для конкретных регионов.
2. В Италии собственники жилья обязаны страховать свое имущество. Размер ежегодно выплачиваемых взносов составляет 1-2 % от стоимости.
3. Владельцы обязаны нести финансовое бремя по содержанию территорий, прилегающих к объекту, а также самого здания. Сумма платежей за квартиру может составлять от 200 до 5 тысяч евро в год, за виллу же предстоит ежегодно выплачивать кондоминиуму от 1 до 6 тысяч евро. При этом, содержание на территории объекта бассейнов, тренажерных залов, охраны, консьержей способно существенно повысить сумму платежей, поскольку расходы делятся между всеми жильцами комплекса.
4. Не стоит забывать и о коммунальных платежах за свет, воду, газ, вывоз мусора, интернет и услуги телевидения. Эти расходы производятся на основании показаний счетчиков и заключенных с поставщиками услуг договоров. Тарифы на коммунальные услуги могут отличаться по регионам и времени суток.

Покупка недвижимости в Италии, несомненно, серьезный шаг. Такое приобретение может потребовать, как дорогостоящих инвестиций, так и относительно небольших вложений. В любом случае, поскольку получить бесплатное жилье иностранцу не удастся, ему следует реально оценить свои финансовые возможности, прежде чем отправляться в Италию на поиски квартиры или дома.